Gazdálkodj jogosan. A szomszédjogok gyakorlásának egyes kérdései a mezőgazdaságban

A mező- és erdőgazdasági földrészletek minél célszerűbb és hatékonyabb használata mindig is nagy jelentőséggel bírt, ezért már az ókori rómaiakra is jellemző volt, hogy az ingatlanhasználat határait és korlátait – alapvetően a mezei telkek igényeire összpontosítva – nagyfokú részletességgel dolgozták ki. Ezek a szabályok alapvetően két szabálycsoportra bonthatóak, a szomszédjogokra, valamint a telki szolgalmakra. Mindkét esetcsoportra igaz, hogy a földrészletek egymáshoz viszonyított helyzetéből (elhelyezkedéséből) fakadnak, de keletkezésük és gyakorlásuk kapcsán több eltérő sajátosság figyelhető meg. Az Agrofórum Gazdálkodj jogosan! rovata 2017. szeptemberi írásának középpontjában a mezőgazdasági szolgalmi jogok (például a szükségbeli út biztosítása, az öntözési célú víz elvezetése, a szomszédos telek alá átnyúló pince létesítése) álltak, ebben a cikkünkben pedig a szomszédjogokkal foglalkozunk részletesen.

Az ingatlan tulajdonosa úgy birtokolhatja, használhatja és hasznosíthatja ingatlanát, hogy közben tekintettel kell lennie a szomszédaira is. Ezek a tevékenységek ugyanis különböző módokon és mértékben gyakran érintenek más személyeket, hiszen egy ingatlan – még annak esetleges bekerítése ellenére is – közvetlen kapcsolatban marad a mellette fekvő földrészletekkel. Emiatt az egyes ingatlanok rendeltetésszerű használata is együtt jár az egymással határos földekre való közvetett vagy közvetlen áthatásokkal. Ilyennek minősül a zaj, por- és szaghatás, leárnyékolás, kilátáselvonás, dőlésveszély. Általános megfogalmazás szerint a szomszédjogok azok a jogi határok, amelyek között a szomszédok az egymás tulajdonosi érdekkörébe való szükségszerű behatásokat tűrni kötelesek.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) csak a szomszédjogra vonatkozó általános előírásokat tartalmazza, a részletes szabályozást már külön jogszabályban, a 2013. évi CLXXIV. törvényben találjuk. Fontos azonban megjegyezni azt is, hogy az ingatlanok használatára nézve más törvények és rendeletek is tartalmazhatnak előírásokat, illetőleg az érintett felek egyedileg kötött megállapodások révén felülírhatják a szomszédjogi rendelkezéseket, azaz közös akarattal akár el is térhetnek tőlük.

A szükségtelen zavarástól való tartózkodás

A Ptk. a szomszédjog általános előírásaként rögzíti, hogy a tulajdonos ingatlana használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Kiemelést érdemel, hogy a „szomszédság” fogalma alatt jogi értelemben nem kizárólag a telekszomszédokat értjük, hanem mindazokat, akikre nézve a zavaró hatás kiterjed.

A törvény szövegéből azonban az is következik, hogy a szükséges mértékű zavarás megengedett, így egy esetleges jogvita kialakulása esetén a bíróság azt vizsgálja, hogy mikor és mennyiben volt szükségtelen a kifogásolt zavarás. Ennek megítélése során pedig a helyi viszonyok és a felek méltányolható érdekei mellett a közfelfogást veszik alapul, azaz a bíróság egyéni érzékenységnek általában nem tulajdonít jelentőséget.

Egy mezőgazdasági földrészlet rendeltetésszerű használatához például hozzá tartozik annak gépi megművelése, amely elengedhetetlenül zajjal jár. A „szükségesség” vizsgálatánál figyelembe kell venni a települési környezet jellegét (lakó-, mezőgazdasági vagy ipari övezet), és a környezetvédelmi szabályoknak a zaj okozására vonatkozó előírásait is. Amilyen mértékben a zavarás szükségszerűnek minősül, olyan mértékben tűrési kötelezettséget ró a szomszédra, az ezt meghaladó mértékű zavarásra nézve azonban a bíróság már korlátozhatja a tulajdonos használati jogát.

Növényzettel kapcsolatos zavaró hatások

A fás szárú növények védelméről szóló 346/2008. (XII. 30.) Kormányrendelet szerint fás szárú növény az ingatlan azon részén és oly módon telepíthető, hogy az – figyelemmel az adott faj fajtatulajdonságaira, növekedési jellemzőire, szakszerű kezelésére – az emberi életet és egészséget nem veszélyeztetheti, a biztonságos közlekedést nem akadályozhatja, valamint nem okozhat kárt a meglévő építményekben, létesítményekben és nem akadályozhatja azok biztonságos működését.

A használó köteles gondoskodni

1. az ingatlanon lévő fás szárú növények fenntartásáról, az adott faj tulajdonságainak megfelelő szakszerű kezeléséről (így különösen víz- és tápanyag-utánpótlásról, metszésről, növényegészségügyi beavatkozásról),
2. az ingatlanán lévő fás szárú növények emberi életet, egészséget veszélyeztető részeinek eltávolításáról,
3. az ágak, virágzat, termés, levelek összegyűjtéséről, azonban mentesül az összegyűjtési kötelezettség alól, amennyiben a humuszképződés nem ellentétes a terület rendeltetésével.

A szomszédos ingatlanon – különösen a közös határvonal közelében – lévő növényzet zavaró, károsító hatása miatt annak eltávolítása esetében azt kell vizsgálni, hogy a növényzet szükségtelenül zavarja-e a szomszédot ingatlana birtoklásában, okoz-e kárt, vagy fennáll-e a károsodás veszélye. A faültetés kapcsán kialakuló szomszédjogi vitákban jelentőséget kell tulajdonítani annak a tények is, hogy a szomszéd olyan időben tiltakozott-e az ültetés ellen – feltéve, hogy a várható érdeksérelmet felismerhette – amikor az áttelepítés még nem járt volna aránytalan költségekkel.

Az egyik leggyakoribb probléma annak megítélése, hogy jogszerűen történt-e az áthajló ágak és átnyúló gyökerek eltávolítása. Ezzel összefüggésben a 2013. évi CLXXIV. törvény kimondja, hogy az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására a szomszéd nem jogosult, kivéve, ha a föld rendes használatában akadályozták, és a fa tulajdonosa azokat előzetes felhívása ellenére, megfelelő határidőn belül sem távolította el.

A növényzet kivágása iránt bíróságon per is kezdeményezhető, különösen, ha az áthajló ágak már kárt okoztak, vagy fennáll a károsodás veszélye (például egy fa rádőlhet a szomszéd épületére). A növényzet kivágására való kötelezésre azonban a bírói gyakorlat szerint csak kivételesen kerülhet sor, ha az érdeksérelem más módon nem hárítható el. Az alternatív lehetőségek között szerepel a csonkolás, az áttelepítés, illetőleg kártérítés megállapítása (például az árnyékoló hatás miatt).

Egy fa kivágása esetében figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ahhoz szükséges engedélyt az illetékes hatóság megadta-e. A közterületen lévő fás szárú növény kivágását az illetékes jegyző engedélyezheti a 346/2008. (XII. 30.) Kormányrendelet előírásai szerint. Ugyanakkor fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy önkormányzati rendelet engedélyhez kötheti a magánterületen álló fák kivágását is. Általában nem kell engedélyt kérni a gyümölcsfák, illetve az életveszélyt jelentő fák eltávolításához. Ez utóbbi esetben ugyanis az utólagos bejelentés is elegendő, de a konkrét feltételek településenként eltérőek lehetnek.

A növényzet, illetőleg az áthajló ágak és gyökérzet eltávolításának költségeit annak a teleknek a tulajdonosa köteles viselni, amelyiken a veszélyhelyzetet előidéző növényzet áll.

Közös határral kapcsolatos szomszédjogi kérdések

Az ingatlan tulajdonosa, illetőleg jogszerű használója akkor szedheti fel az ingatlanára a szomszédos földrészletről áthullott terményt, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. A szomszéd gyümölcsfelszedési joga tehát két oldalról is korlátozott. Egyrészt ez a jog csak a már lehullott gyümölcsre terjed ki, az áthajló ágról való szüretelésre nem. Másrészt a lehullott gyümölcs felszedésére méltányos időt kell hagyni a fa tulajdonosának, aki átjárási jogával élve ezt a szomszéd földjéről is megteheti, az ezzel esetlegesen okozott kár megfizetése mellett. A méltányos időtartam hossza – vita esetén – a kertészeti, illetőleg helyben kialakult szokásoknak megfelelően állapítható meg. Fontos azonban kihangsúlyoznunk azt a korábban már említett alapelvet, amely szerint a felek ezektől a szabályoktól kölcsönös megegyezéssel akár el is térhetnek. A közterületre hulló terményt bárki felszedheti, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta.

A 2013. évi CLXXIV. törvény külön szabályozza a „határfa” esetét, ami nem ritkán a földrészletek közötti határjel funkcióját is ellátja. Az ilyen növény terménye – függetlenül attól, hogy ágai milyen arányban hajlanak át az egymással határos telkekre – egyenlő arányban illeti meg a szomszédos ingatlanok tulajdonosait, illetőleg jogszerű használóit. Természetesen a fenntartásával járó költségeket is ugyanilyen arányban kell a feleknek viselniük. Ha a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz, vagy annak veszélyével fenyeget, bármelyik ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el, de csak abban az esetben, ha az okozott érdeksérelem más módon nem hárítható el.

Ha az egymással határos ingatlanok elválasztására valamilyen természetes növényzet (például sövény) szolgál, annak használatára az ingatlanok tulajdonosai szintén közösen jogosultak. A fenntartásával járó költségek pedig olyan arányban terhelik a tulajdonosokat, amilyen arányban őket jogszabály vagy megállapodásuk annak létesítésére kötelezi. Amennyiben a fenntartás kérdése rendezetlen, a költségek a feleket a határolt földhosszúság arányában terhelik.

Állattartással kapcsolatos zavaró hatások

A bíróságnak az állattartás zavaró hatásainak megítélése során fokozott figyelemmel kell lennie a környezet jellegére. Ha ugyanis a panaszló fél olyan kertes, családi házakkal beépített övezetben lakik, ahol az állattartás megengedett, és szokásos a haszonállatok tartása is, ez önmagában nem kifogásolható körülmény. Az ilyen perekben hangsúlyosan jelenik meg az a szempont is, hogy egyes személyek fokozott érzékenysége önmagában nem járhat azzal a következménnyel, hogy a szomszéd a hatóság által engedélyezett és ellenőrzött állattartó tevékenységének megszüntetésére kényszerüljön.

Mezőgazdasági haszonállatot tartani csak a vonatkozó jogszabályokban, különösen az állatvédelmi törvény és annak végrehajtására kiadott 32/1999. (III.31.) FVM rendeletben előírtaknak megfelelő helyen és módon szabad. Fontos kiemelni továbbá azt is, hogy 2012 óta haszonállat tartása önkormányzati rendeletben már nem korlátozható, a képviselő-testület csak a kedvtelésből tartott állatok számára és tartására nézve írhat elő rendelkezéseket. Ennek oka éppen az volt, hogy sokszor a képviselő-testület a „túlzott érzékenységű” lakók nyomására indokolatlanul szigorú szabályokat léptetett életbe a települések olyan övezeteiben is, ahol ez egyébként nem lett volna szükséges, ezzel pedig akadályozta a háztáji állattartás korábban kialakult „hagyományának” fennmaradását.

Az állattartás szokásos mértékű zavaró hatása azonban bizonyos esetekben súlyossá válhat, és akár a szomszédjogi előírásokba is ütközhet. Ilyen helyzet alakulhat ki egy méhész gazdálkodó és a méhekre bizonyítottan allergiás szomszédja között. A körülmények teljeskörű tisztázása azonban ilyen esetekben is eltérő döntést eredményezhet. Nem mindegy ugyanis, hogy a gazdálkodó évtizedek óta, életvitelszerűen vagy csak hobbicélból folytatja a szomszéd által sérelmezett tevékenységet, illetőleg a kaptárok áttelepítésének költségei adott helyzetben nem idéznek-e elő indokolatlan és aránytalan sérelmet a méhész számára.

Speciális szabályok vonatkoznak a tartási helyükről elkóborolt, és másutt kárt okozó, azaz „tilosban talált” állatokra. Ha a tilosban talált állat tulajdonosa ismert, az ingatlan tulajdonosa köteles őt az állat befogását követően annak elszállítására felszólítani, de mindaddig visszatarthatja az állatot, amíg az általa okozott kárt az állat tulajdonosa meg nem téríti. Fontos hangsúlyozni, hogy a visszatartási jog nem azonos a törvényes zálogjoggal, azaz a sérelmet szenvedett félnek nincs joga az állatot zálogtárgyként felhasználni, kárkövetelése érvényesítése céljából értékesíteni. Ugyanakkor az állatot mindaddig, amíg nála van, köteles megfelelően gondozni, táplálékkal ellátni, de az ezzel kapcsolatos költségeit az állat tulajdonosától utólag követelheti. Ha a tilosban talált állat tulajdonosa nem ismert, a Ptk. találásra vonatkozó szabályai szerint három hónap elteltével megszerzi annak tulajdonjogát, amennyiben arra igényt tart, feltéve, hogy

1. megtett mindent annak érdekében, hogy a dolgot a tulajdonos visszakaphassa, de ez sikertelen volt,
2. a találás tényét az illetékes önkormányzati jegyzőnek nyolc napon belül bejelentette, és
3. a dolog tulajdonosa a találástól számított három hónapon belül az állatért nem jelentkezik.

Kivételes szabály vonatkozik arra az esetre, ha egy idegen helyre kirepült méhrajt annak tulajdonosa két napon belül nem fogja be. Ilyenkor ugyanis azon birtokbavétellel bárki tulajdonjogot szerezhet. A méhraj befogására nyilvánvalóan elsősorban azon ingatlan tulajdonosának van módja, ahová a méhraj betévedt, de ha ő nem él ezzel a lehetőséggel, telkére a méhraj befogása céljából – az ezzel esetlegesen okozott kár megfizetése ellenében – bárki beléphet.